In giro senti ovunque degli interessanti guadagni dagli affitti brevi.
Tu possiedi un immobile inutilizzato ed effettivamente stai considerando l’idea di affittare la tua casa o una stanza di essa su piattaforme popolari come Airbnb o Booking.
Segui gli step per creare il tuo annuncio e sembra tutto semplice e bello.
Probabilmente in questo momento ti eri scordato di loro, le nostre amiche: le tasse.
Ma facciamo un passo indietro, gli affitti brevi, o locazioni turistiche, stanno diventando sempre più diffusi, offrendo una nuova forma di ospitalità che soddisfa sia i viaggiatori che i proprietari.
Questo fenomeno ha in parte contribuito anche a indebolire l’offerta con affitti tradizionali anche a scapito, nelle città universitarie, di affitti agli studenti, ritenuti meno profittevoli e più inaffidabili dai proprietari.
Oggi gli affitti brevi sono per la maggior parte, offerti attraverso le cosiddette OTA (Online Travel Agency) come Booking o Airbnb ossia marketplace al pari di Amazon.
Ogni host infatti può offrire il proprio alloggio pubblicando un annuncio alla portata di tutti ma che spesso non funziona se non opportunamente accompagnato dalla giusta strategia di marketing, come abbiamo visto qui.
In questo articolo ci concentriamo sulla tassazione relativa ad una locazione breve con una doverosa premessa.
Le norme cambiano costantemente e quanto riportato di seguito ha solo scopo informativo, non esaustivo.
Ti invitiamo pertanto a confrontarti sempre col tuo referente fiscale di fiducia per ricevere precisa e aggiornata consulenza in materia. Se lo desideri, puoi richiedere una call gratuita con noi.
Ciò detto, iniziamo.
Tasse su una locazione turistica (Airbnb o Booking)
Affittacamere, b&b o cav?
Spoiler: no, non sono sinonimi.
Non essendo regolamentate da leggi precise e uniformi a livello nazionale, le norme variano da regione a regione ma in estrema sintesi, possiamo definire:
- Gli affittacamere come: “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.
- I bed & breakfast come: “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare, purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.
- Le case e appartamenti per vacanze (CAV) come: “unità abitative di civile abitazione, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, a eccezione dei servizi di ospitalità turistica”.
Ma serve partita iva?
L’articolo 1571 del codice civile, si sostanzia nel diritto riconosciuto ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere durata superiore o inferiore a 30 giorni, e nel dettaglio si definisce:
- “locazione ordinaria” (maggiore di 18 mesi),
- “locazione ad uso transitorio” (fino a 18 mesi)
- “locazione breve” (fino a 30 giorni).
Nell’ultimo caso l’Agenzia delle Entrate definisce: “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.
Dunque, oltre all’evidente limite temporale, è necessario effettuare una distinzione preliminare tra un’attività svolta in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.
E prima che lo te lo domandi, non serve partita Iva soltanto se non vi c’è esercizio di attività d’impresa.
Quando serve partita iva?
Nel corso del tempo sono state introdotte delle linee guida per delimitare più concretamente il perimetro della “forma imprenditoriale”.
Con la Legge di Bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.
In tutti gli altri casi l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi del predetto articolo 2082 del codice civile, determinando di conseguenza il reddito d’impresa.
In questo caso è obbligatorio comunicare il listino prezzi alle autorità competenti.
Possono agire, tuttavia, in forma imprenditoriale, anche i proprietari di immobili che hanno meno unità immobiliari ma che non vogliono sottostare ai maggiori vincoli posti dai Comuni nei confronti delle gestioni non imprenditoriali.
Molti Comuni, infatti, prevedono periodi di chiusura minimi durante l’anno per le locazioni turistiche svolte in maniera non imprenditoriale, facendo perdere guadagni a molti proprietari.
Per questo motivo e per superare l’indetraibilità dei costi e l’impossibilità di poter offrire servizi aggiuntivi, nelle grandi città o nelle località turistiche, poter sfruttare la locazione breve per tutto l’anno può essere economicamente vantaggioso svolgere l’attività in forma imprenditoriale e quindi aprendo partita Iva.
In questo caso il Codice Ateco da utilizzare è il 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.
Inoltre sarà necessaria l’scrizione al Registro delle Imprese, alla Gestione Commercianti INPS e presentare la SCIA al comune, dato che si è inquadrati come commercianti.
Qui trovi il modello AA7/9 per la dichiarazione d’inizio attività.
Se ti interessa inoltre, nella nostra guida 4Host approfondiamo il tema dei “servizi aggiuntivi”.
Senza partita iva: irpef o cedolare secca
Nel caso non lo sapessi, ti ricordiamo che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile in qualità di percettore del cosidetto “Reddito fondiario”.
L’eccezione che conferma la regola si ha solo con i sublocatari e i comodatari, che devono dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.
Dal D.L. n. 50/2017 e Circolare n. 24/E/2017 si evince che IRPEF e Cedolare Secca sono le due modalità di tassazione previste, relative ai redditi da affitti brevi.
IRPEF
Nel caso dell’IRPEF, si ha che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente e così via).
Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.
La tassazione a scaglioni IRPEF si applica sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi e quindi, interessa sia i redditi direttamente prodotti dal proprietario dell’immobile locato, sia i redditi prodotti dal sublocatario o dal comodatario dell’immobile. Tuttavia la deduzione forfettaria si applica solo ai redditi fondiari.
CEDOLARE SECCA
La normativa riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione mediante un’imposta sostitutiva, la Cedolare secca, pari al 21%.
Questa è disponibile sia nei casi di redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione o di locazione breve stipulati da un comodatario.
Al contrario nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari abbiano un termine superiore ai 30 giorni, si dovrà applicare l’aliquota a scaglioni IRPEF.
Con partita iva: regime forfettario, semplificato o ordinario
- regime forfettario
- regime semplificato
- regime ordinario
In questo articolo trovi approfondite le loro differenze e peculiarità. Per adesso è tutto, se hai bisogno di aiuto per avviare il tuo nuovo affitto breve, sfrutta la tua 1° call gratuita!